פסק-דין בתיק ת"א 549-09

1.         עניינה של תובענה זו בשתי עסקאות מקרקעין נוגדות, לכאורה, ובשאלה איזו עסקה מבין השתיים היא עדיפה, באספקלריה של סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין" או " החוק").

רקע עובדתי

2.         התובעים הנם צדדים לעסקת מכר שנחתמה ביום 19.02.07 (להלן: " הסכם המכר"), ולפיה רכשה הגב' זהרה כחילי (להלן: " תובעת 1") ממר פרת נאש (להלן: " תובע 2") 5/11 חלקים מתוך זכויותיו הנטענות במקרקעין הידועים כחלקה 81 גוש 15332 מאדמות כפר כמא (להלן: " הקרקע"" או " החלקה").

בעת חתימת הסכם המכר היו הזכויות במקרקעין רשומות על-שם אמו המנוחה של תובע 2, הגב' כמאלה נאש ז"ל (להלן: " כמאלה"), כאשר על-פי צו קיום צוואה מיום 29.03.01, ומכוח צוואתה של כמאלה מיום 07.11.80, התובע 2 הוא יורשה היחיד. בהתאם נרשם התובע 2 בלשכת רישום המקרקעין כבעל הקרקע, וזאת ביום 22.02.07. מיד לאחר מכן, באותו היום, נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעת 1, בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין ומכוח סעיף 15 להסכם המכר.

3.         ביום 31.12.07 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה נוספת לטובת נג'לה חדיש (להלן: " הנתבעת") על אותם החלקים שנמכרו לתובעת 1, וזאת מכוח צו פורמלי של בית משפט זה בת.א 321/93 (כבוד סגן-הנשיא, השופט אסא אברהם ז"ל) (להלן: " הצו"). מדובר בצו שניתן, כך עולה מנוסחו, בהמשך לפסק-דין מיום 22.09.93 (להלן: " פסק-הדין"), אשר עסק, בין היתר, בחלוקת נכסיו של מר עלי יוסף אסאמעיל חבאת ז"ל (להלן: " יוסף"), הוא אבי הנתבעת. הצו הפורמלי כולל הוראה מפורשת " כי 5/11 מחלקה 81 בגוש 15332 - הרשומה ע"ש קאמלה אסמעיל תלאוז - ירשם ע"ש נגלה אשמוז חדיש ת.ז. 2065293".

הנתבעת טוענת, כי ההוראה לפיה הנתבעת זכאית להירשם כבעלת הזכויות בחלקה ניתנה בהסתמך על ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לטובת יוסף ביום 12.01.58 מידי כמאלה (להלן: " ייפוי הכוח"), בו התחייבה למכור לו, לכאורה, את החלקה.

טענות התובעים

4.         התובעים מבקשים מבית המשפט להורות על ביטול רישום הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת, ולהצהיר כי התובעת 1 היא הזכאית להירשם כבעלים של הקרקע, לאחר שתוכיח, להנחת דעתו של רשם המקרקעין, כי שילמה את מלוא המסים החלים על הסכם המכר.

5.         התובעים מבקשים לבסס את תביעתם על הטענה לפיה פסק-הדין שמכוחו נרשמה הערת האזהרה לטובת הנתבעת הושג במרמה ותוך הטעיית בית המשפט, שעה שהתובע 2 או כמאלה, שהיו הבעלים הרשומים של החלקה, לא היו צד להליך, וכאשר התחייבותה של כמאלה נעשתה, לכאורה, כלפי אביה של הנתבעת ולא כלפי הנתבעת עצמה.

עוד נטען, כי רשם המקרקעין לא מוסמך להורות על רישומה של הערה לטובת הנתבעת, באשר הבקשה נחתמה על-ידה ולא על-ידי אביה, שהנו בעל הזכות; כי הזכות הנטענת התיישנה כבר במועד בו ניתן פסק-הדין; ושאין בהתחייבות שניתנה לאבי הנתבעת לבסס עסקה במקרקעין, משום שהעסקה לא דווחה לרשויות המס. כן נטען, כי עם רישומו של התובע 2 כבעלים הרשום של הקרקע פקעו זכויותיו הקנייניות של אבי הנתבעת בחלקה, ונותרה בידי הנתבעת, לכל היותר, זכות חוזית הכפופה להוראות סימן ו' לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, העוסקות באחריות היורשים לחובות העיזבון.

6.         טענה נוספת שהעלו התובעים, היא שהנתבעת התרשלה כלפיהם התרשלות חמורה בכך שלא דאגה להסדיר את רישום זכויותיה הנטענות במועד, ובכך גרמה בעצמה ל"תאונה המשפטית" שבעטיה נמכרה החלקה לתובעת. לאור התנהלות זו, טוענים התובעים, יהיה זה צודק ונכון להעדיף את זכותה של התובעת 1 אשר רכשה את החלקה בתמורה ובתום-לב בהסתמך על המרשם.

טענות הנתבעת

7.         הנתבעת טוענת כי התובעים היו מודעים בעת חתימת הסכם המכר לקיומו של פסק-הדין ושל ייפוי הכוח, ולפיכך לא ניתן לקבוע כי התובעת 1 פעלה בתום-לב בעת רכישת החלקה, כדרישתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין.

8.         הנתבעת מבקשת לבסס טענה זו על העובדה לפיה התובעים היו מיוצגים בעת שערכו הסכמי מכר קודמים הנוגעים לחלקים אחרים במקרקעין, במהלך חודש ינואר 2007, על-ידי עורך-הדין איימן אבו-רייא (להלן: " עו"ד אבו-רייא"), אשר ייצג את הנתבעת בתיק אזרחי אחר (ת"א 4842/00 (שלום נצרת)). לדברי הנתבעת, במסגרת ההליכים בתיק האחר הוצג בפני עו"ד אבו-רייא העתק ייפוי הכוח ופסק-הדין, ומכאן שהמידע שהיה בידיעתו בעת חתימת הסכם המכר היה גם בידיעת התובעים, לדבריה.

עוד טענה, כי ייצוגם של התובעים בעת חתימת הסכם המכר על-ידי עורך-הדין סלים אבו-חרפה (להלן: " עו"ד אבו-חרפה"), שעה שבשתי עסקאות קודמות הנוגעות למקרקעין, כחודש ימים עובר לחתימתו, ייצג אותם עו"ד אבו-רייא, נעשה באופן מלאכותי ומכוון, על מנת לטשטש את מעורבותו של עוה"ד אבו-רייא בעסקה ובמטרה שתחזה להיות עסקה שנעשתה בתום-לב.

הראיות מטעם התובעים

עדותה של התובעת 1

9.         על-פי תצהירה של התובעת 1, הרי שפרט לחתימתה על הסכם המכר מול התובע 2 היא לא הייתה מעורבת ומעורה בפרטי העסקאות, אלא הן בוצעו בשמה על-ידי בנה, מר אבראהים סעאידה (להלן: " אבראהים"), ששמו מצוין בהסכם המכר כעו"ד המייצג מטעם הקונה.

יחד עם זאת, הצהירה כי ידוע לה "באופן אישי שהתמורה בגין הזכויות נשוא המחלוקת שולמה במלואה".